Sind Schweizer Immobilienfonds (REIT-Äquivalente) eine lohnenswerte Investition?

Obwohl sie weltweit an den Börsen gehandelt werden, werden REITs (Real Estate Investment Trusts) in der Schweiz nicht ausgegeben. REITs sind eine Art von US-amerikanischen Anlageinstrumenten, bei denen mindestens 75% in Immobilien investiert wird. Sie wurden 1960 per Gesetz eingeführt und gelten als Ertragsaktien, da sie unter anderem mindestens 90% des steuerpflichtigen Einkommens als Dividende an die Aktionäre ausschütten müssen.

An der Schweizer Börse SIX werden REITs wie jedes andere börsenkotierte Wertpapier gehandelt, obwohl sie genau genommen Schweizer Immobilienfonds oder Immobilien-Investmentgesellschaften genannt (auf Französisch sociétés immobilières) heissen. Hinsichtlich der Anlage- und Dividendenrichtlinien gelten ähnliche Bestimmungen wie für US-amerikanische REITs.

Der Kreislauf von Immobilienfonds
Quelle: Credit Suisse

Durch den Kauf von Anteilen an den entsprechenden Schweizer REITs erhalten Investoren Zugang zu diversifizierten Portfolios bestehend aus Schweizer Immobilien, ohne die jeweiligen Objekte selbst kaufen oder verwalten zu müssen.

Drei Schweizer REIT-Anlagestrategien

1. Eigenkapital

Wie ihr Name verrät, investieren Beteiligungsgesellschaften wie Swisscanto, UBS und Synchrony mindestens 75% ihres Vermögens direkt in den Erwerb, die Verwaltung, den Bau, die Renovierung und den Verkauf einer diversifizierten Auswahl an Schweizer Immobilien. Sie können auch Anteile an anderen börsenkotierten und nicht börsenkotierten Schweizer Immobilien-Investmentgesellschaften halten. Darüber hinaus können Sie sogar bis zu 25% ihrer Vermögenswerte in ausländische Immobilien investieren, wobei dies eher unüblich ist.

Während einige Schweizer REITs in alle möglichen Arten von Immobilien investieren, spezialisieren sich andere auf bestimmte Regionen (z. B. französisch- oder italienischsprachige Gebiete der Schweiz) oder Branchen (z. B. Gewerbe, Einzelhandel, Wohnen, Industrie, Gastgewerbe usw.). Die Investmentgesellschaften erwirtschaften für ihre Anleger sowohl aus der Wertsteigerung der von ihnen gehaltenen Immobilien als auch aus den erhaltenen Mietzahlungen Renditen.

2. Hypothek

Hypotheken-REITs investieren in Hypotheken, die in der Regel von Käufern von Schweizer Wohnimmobilien, manchmal aber auch zu gewerblichen Zwecken aufgenommen werden. Diese Unternehmen arbeiten häufig mit einer oder mehreren Banken zusammen, bei denen sie Hypothekarkredite für Kunden mit hervorragender Kreditwürdigkeit aufnehmen können.

Im Grunde genommen sind Hypotheken-Investmentgesellschaften Anbieter von Privatkrediten, die auch als Private Debt bezeichnet werden. Sie gehören somit zu einer Anlageklasse, die aufgrund der neuen Vorschriften, die im Zusammenhang mit der globalen Finanzkrise (2007-08) und der damit verbundenen Einschränkung der Kreditvergabekapazität amerikanischer und europäischer Banken entstanden sind, ein aussergewöhnlich starkes Wachstum verzeichnet.

Weltweit verwaltetes Private-Debt-Vermögen (in USD Milliarden)
Quelle: World Economic Forum

Hypotheken-REITs werden an Investoren vermarktet, die hohe Erträge anstreben und dienen als wirksame Absicherung gegen die Auswirkungen steigender Zinsen, denn höhere Zinsen sind natürlich ein direkter Vorteil für ertragsorientierte Investoren. Umgekehrt leiden diese Fonds oft, wenn die Zinssätze fallen. Einige Anbieter gleichen dieses Risiko aus, indem sie Fonds anbieten, die ausschliesslich in Hypotheken mit einer Restlaufzeit von maximal 12 Monaten investieren. Dieser Ansatz mag zwar stabile Vermögenswerte gewährleisten, schränkt jedoch die Chancen auf Kapitalwachstum stark ein.

Ein weiterer Nachteil ist, dass es für Schweizer Privatanleger nur sehr wenige Möglichkeiten gibt, ausschliesslich in Hypotheken zu investieren. Dabei handelt es sich meist um private Anlageformen, die für die Kunden von Schweizer Banken und Anlageverwaltern (insbesondere Pensionsfonds) geschaffen wurden.

3. Hybrid-Modell

Ein hybrider Schweizer REIT wendet eine Mischung aus Aktien- und Hypotheken-Anlagestrategien an. Dieser Ansatz scheint zwar eine attraktive Mischung aus Kapitalzuwachs und Einkommen zu bieten, allerdings gibt es derzeit keine Optionen, die sich speziell auf Schweizer Immobilien konzentrieren.

Historische Renditen von Schweizer REITs

Die folgende Grafik vergleicht die historischen Renditen aus Investitionen in Schweizer Immobilienaktien, Immobilienfonds (unserem Äquivalent zu REITs), den Schweizer Aktienmarkt insgesamt und Direktbeteiligungen an Schweizer Immobilien aller Art.

Performance von Schweizer Immobilienanlagen und Schweizer Renditeliegenschaften im Vergleich zum Schweizer Aktienmarkt (Jan. 2000 = 100)
Quelle: Credit Suisse

Diese Grafik ist äusserst aufschlussreich. Während die Immobilienfonds (gelb) den wichtigsten Aktienmarkt (dunkelblau) übertrafen, litten sie während des Abschwungs, der mit der russischen Invasion in der Ukraine im Februar 2022 begann, in etwa gleichermassen.

Immobilienaktien (hellblau) waren ebenfalls von diesem Abschwung betroffen, liegen aber noch immer weit über dem Gesamtmarkt und den Immobilienfonds. Während des Bullenmarkts nach 2009 übertrafen die Aktienkurse vieler dieser Fonds den Marktwert ihrer Immobilienportfolios, doch dies währte nicht allzu lange.

Den grössten Erfolg verzeichnete der Immobilienmarkt selbst (braun). Er übertraf nicht nur alle drei anderen Vermögenswerte, sondern wies auch eine äusserst geringe Volatilität auf. In den zwei Jahrzehnten, die in der Grafik dargestellt sind, gab es so gut wie keine Abweichung von seinem stetigen Wertzuwachs.

Direktinvestitionen in Schweizer Immobilien – wo ist der Haken?

Trotz aller Vorteile, die Wirtschaftsexperten der Direktinvestition in Schweizer Immobilien zusprechen, hat sie auch einige Nachteile. Neben dem enormen finanziellen Aufwand besteht zudem das Problem der Illiquidität. Eine Immobilie lässt sich im Gegensatz zu einer Beteiligung an einem Immobilien-ETF oder einem börsenkotierten Schweizer REIT-Äquivalent nicht innerhalb weniger Minuten verkaufen.

Angesichts der weltweit vorherrschenden geopolitischen Unsicherheiten legen viele Investoren grossen Wert darauf, Vermögenswerte schnell liquidieren zu können.

Manche Experten sind jedoch der Meinung, dass diese Investoren durch das falsche Ende ihres „Risikoteleskops“ blicken. Stattdessen, so argumentieren sie, müssen sich diese Anleger im Klaren darüber sein, dass Investmentfonds, REIT-Äquivalente und ähnliche indirekte Ansätze Risiken mit sich bringen, die schwieriger zu erfassen sind als Illiquidität. Diese Instrumente werden von Managern mit unterschiedlichen Fähigkeiten und Erfahrungen verwaltet. Manche sind hochkompetent, andere nicht. Dies ist im Endeffekt das Treuhandrisiko: Menschen können Fehler begehen oder ihrer Sorgfaltspflicht gegenüber den Investoren nicht nachkommen.

Ausser wenn die Einstiegsschwelle in Schweizer Immobilien eine Hürde darstellt oder Ihr Anlagehorizont weniger als etwa 3 Jahre beträgt – in diesem Fall sind langfristige Anlagen wie Immobilien ungeeignet – sind die meisten Schweizer REIT-Äquivalente und andere indirekte Immobilieninstrumente möglicherweise nicht die ideale Investition für Sie. Mit der gebotenen Sorgfalt stehen jedoch zahlreiche attraktive indirekte Immobilienanlagen zur Verfügung, wobei sich Schweizer Immobilien auf lange Sicht immer als zuverlässig erwiesen haben.

Moonshot wurde geschaffen, um Privatanlegern die Möglichkeit zu geben, die hohen Einstiegskosten (unsere Mindestinvestition beträgt nur CHF 25'000) und die geringe Liquidität von Schweizer Immobilien (über das Bulletin Board) zu umgehen. Letztendlich sollten Sie Ihre Entscheidung zwischen direkten und indirekten (REITs und gleichwertigen Anlagen) Investitionen in Schweizer Immobilien jedoch von Ihrer Risikotoleranz und Ihrem Zeithorizont abhängig machen – für beide Ansätze gibt es zahlreiche Investitionsmöglichkeiten.